賃貸マンションやアパートを所有していると、入居者からの問い合わせや家賃の管理、設備の故障、退去時の精算など、さまざまな業務が発生します。
物件の規模が小さいうちは自分で管理できていても、入居者が増えたり、仕事が忙しくなったりすると、対応に時間を取られることも少なくありません。
「管理会社に任せると、具体的に何をしてくれるのだろう？」
「管理委託料を支払うだけのメリットはあるのだろうか？」
「今まで自主管理してきたけれど、そろそろ管理会社に任せた方がいいのだろうか？」
このような疑問をお持ちの賃貸オーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
賃貸管理会社の役割は、単に家賃を集めたり、入居者からの電話に対応したりすることだけではありません。日々の管理業務を通じて建物の状態を把握し、入居者が安心して暮らせる環境を整え、オーナー様の賃貸経営を支えることも重要な役割です。
この記事では、賃貸管理会社が行う主な業務内容、自主管理との違い、管理を委託するメリットや注意点について解説します。堺市を中心に賃貸物件を所有されているオーナー様も、今後の管理方法を考える際の参考にしてください。
賃貸管理会社とは？オーナーに代わって賃貸経営を支える存在
賃貸管理会社とは、賃貸マンションやアパート、戸建てなどの所有者から管理業務を受託し、入居者対応や建物の維持管理などを行う会社です。
賃貸経営では、入居者を募集して契約を結んだら終わりというわけではありません。入居中の問い合わせや設備トラブルへの対応、家賃の入金確認、退去時の手続きなど、入居者が暮らしている間にも継続的な業務が発生します。
こうした業務をオーナー様自身ですべて行うのか、管理会社に任せるのかによって、日々の負担は大きく変わります。
また、賃貸管理会社によって対応できる業務の範囲は異なります。入居者対応と家賃管理を中心に行う会社もあれば、退去後の原状回復工事や修繕手配までまとめて対応する会社もあります。
そのため、管理会社を選ぶ際は、管理委託料の金額だけでなく、どの業務をどこまで任せられるのかを確認することが大切です。
賃貸管理会社が行う主な業務内容
賃貸管理会社に委託できる業務は、契約内容によって異なります。ここでは、一般的な賃貸管理で行われる主な業務を紹介します。
1．入居者からの問い合わせ・クレーム対応
賃貸物件を管理するうえで、欠かせないのが入居者対応です。
例えば、次のような問い合わせがあります。
- 水漏れや給湯器の故障など、設備に関する相談
- エアコンや換気設備の不具合
- 上下階や隣室からの生活音に関する相談
- 共用部分の汚れやゴミ出しに関する苦情
- 鍵の紛失や設備の使用方法についての問い合わせ
一つひとつは小さな問題に見えても、対応が遅れると入居者の不満につながります。設備の故障を長期間放置したり、騒音の相談に適切に対応できなかったりすると、退去の原因になることもあります。
管理会社に委託すれば、入居者からの連絡窓口を一本化でき、オーナー様が直接対応する機会を減らせます。
ただし、管理会社によって営業時間や緊急時の受付体制は異なります。夜間や休日の対応が必要な場合は、契約前に確認しておきましょう。
2．家賃の入金確認・滞納への対応
家賃は、賃貸経営を続けるうえで重要な収入です。
管理会社は、契約内容に応じて毎月の家賃の入金状況を確認し、オーナー様への送金や収支報告などを行います。
入金が確認できない場合には、入居者への連絡や支払い状況の確認など、契約に基づいた対応を進めます。
オーナー様自身で管理していると、入金の確認だけでなく、滞納が発生した際の連絡や記録の管理も必要です。複数の物件を所有している場合には、こうした作業が負担になることもあります。
管理会社に委託することで、家賃の入金状況を把握しやすくなり、滞納が発生した場合も対応を進めやすくなります。
なお、管理会社に家賃管理を委託したからといって、必ず家賃収入が保証されるわけではありません。家賃保証の有無や適用条件は別途確認が必要です。
3．退去受付・退去立ち会い・精算業務
入居者が退去するときには、退去日の確認、室内の状態確認、鍵の返却、原状回復工事の手配など、さまざまな手続きが発生します。
退去時には、室内の汚れや傷、設備の故障などを確認し、必要な補修や清掃の内容を検討します。
その際に重要なのが、原状回復費用の負担区分です。
通常の使用による損耗や経年変化と、入居者の故意・過失などによる損傷とでは、費用負担の考え方が異なります。退去精算では、契約内容や国土交通省の原状回復に関するガイドラインなどを踏まえ、適切に判断する必要があります。
管理会社に委託することで、退去手続きから精算、工事の手配までを進めやすくなります。
また、退去後の対応が遅れると、次の入居者を募集する時期にも影響します。退去が決まった段階から工事内容や募集準備を検討しておくことが、空室期間の短縮につながります。
4．設備故障や修繕工事の手配
賃貸物件では、長く使用している設備の故障や建物の劣化など、さまざまな修繕が必要になります。
例えば、次のようなケースです。
- 給湯器やエアコンの故障
- 水漏れや排水の詰まり
- ドアや鍵の不具合
- クロスや床材の傷み
- 共用廊下や階段などの補修
- 外壁や屋根などの建物修繕
設備の故障は、入居者の生活に直接影響する場合があります。そのため、状況を確認し、必要に応じて修理業者を手配するなど、迅速な対応が求められます。
オーナー様が自分で管理している場合、修理業者を探し、見積もりを取り、日程を調整し、工事の完了を確認するところまで対応しなければならないことがあります。
管理会社に委託すれば、契約で定めた範囲内で修繕手配を任せられます。
ただし、修繕費用を誰が負担するのか、オーナー様への事前承認が必要な金額はいくらか、緊急時にはどこまで対応するのかなど、管理委託契約で確認しておくことが大切です。
5．建物や共用部分の維持管理
入居者が安心して暮らせる環境を維持するためには、室内だけでなく、建物全体の管理も重要です。
物件や契約内容によっては、次のような業務を管理会社に依頼できます。
- 共用廊下やエントランスの状態確認
- ゴミ置き場の状況確認
- 共用灯や設備の不具合確認
- 建物の劣化や修繕が必要な箇所の確認
- 清掃や定期点検の手配
建物の不具合を早めに把握できれば、修繕の必要性を検討しやすくなります。反対に、小さな異常を見逃したままにすると、問題が大きくなる場合もあります。
ただし、建物巡回の頻度や清掃、法定点検などの対応範囲は管理会社や契約内容によって異なります。巡回を含む管理を希望する場合は、実施頻度や報告方法まで確認しておきましょう。
6．入居者募集・契約更新などの手続き
賃貸経営では、現在の入居者を管理するだけでなく、退去が発生した際に次の入居者を確保することも重要です。
管理会社によっては、募集条件の検討、仲介会社との連携、内見の調整、契約更に関する手続きなども対応しています。
空室が発生した場合、家賃設定や募集条件、室内の状態などを見直す必要が出てくることがあります。
例えば、周辺の募集物件と比べて家賃が高すぎないか、設備が現在の入居者ニーズに合っているか、写真や募集情報が物件の魅力を伝えられているかなどを確認します。
管理会社を選ぶ際は、入居中の対応だけでなく、退去後の募集活動まで相談できるかどうかも判断材料になります。
自主管理と管理会社への委託は何が違う？
賃貸物件の管理方法には、大きく分けてオーナー様自身で管理する「自主管理」と、管理会社に業務を委託する方法があります。
それぞれにメリットと注意点があるため、物件の規模やオーナー様の状況に合わせて検討しましょう。
自主管理のメリット・デメリット
自主管理のメリットは、管理委託料を抑えられることです。入居者対応や修繕手配を自分で行うため、物件の状況を直接把握しやすいという面もあります。
一方で、入居者からの連絡や設備トラブル、家賃の確認、退去手続きなどに時間を取られます。仕事や家庭の事情で迅速に対応できない場合には、入居者の不満につながることもあります。
また、賃貸借契約や原状回復、修繕などに関する知識を身につけ、必要な手続きを適切に進めることも求められます。
管理会社に委託するメリット・デメリット
管理会社に委託するメリットは、契約で定めた管理業務を任せられることです。
入居者対応や家賃管理、退去後の手続きなどを委託することで、オーナー様の負担を軽減しやすくなります。また、管理会社の経験や業者とのネットワークを活用できる場合もあります。
一方で、管理委託料が発生するほか、管理会社によって対応の質やサービス内容に違いがあります。任せきりにするのではなく、定期的に報告を受け、収支や修繕の状況を把握することも大切です。
自主管理と管理委託のどちらが適しているかは、管理にかかる時間、物件の状態、入居者数、オーナー様がどこまで対応できるかによって変わります。
管理委託料だけで判断するのではなく、自分で管理する場合に必要な時間や手間、トラブル対応の負担も含めて比較してみましょう。
賃貸管理を委託するメリット4つ
管理会社への委託を検討する際は、日々の負担を減らすことだけでなく、賃貸経営全体にどのようなメリットがあるかを考えることが重要です。
1．入居者対応にかかる時間と負担を減らせる
入居者からの連絡は、いつ発生するか分かりません。設備の故障や水漏れなど、早急な対応が必要なケースもあります。
管理会社に委託することで、窓口対応や修繕手配などを任せられ、オーナー様が直接対応する負担を軽減できます。
特に、本業が忙しい方や遠方に住んでいるオーナー様、複数の物件を所有している方にとっては、大きなメリットになるでしょう。
2．トラブル発生時に対応を進めやすい
賃貸経営では、入居者同士のトラブルや設備故障、家賃滞納など、予想していなかった問題が発生することがあります。
そのようなとき、対応経験のある管理会社に相談できれば、状況を整理し、必要な対応を進めやすくなります。
もちろん、すべてのトラブルがすぐに解決するわけではありません。問題の内容によっては専門家への相談が必要になることもありますが、相談窓口があることで、オーナー様だけで対応する負担を減らせます。
3．修繕や原状回復の手配を効率化できる
退去後の原状回復工事や設備の修繕では、工事内容の確認や見積もりの取得、施工業者との日程調整などが必要です。
管理会社が修繕手配まで対応していれば、管理業務と工事の連絡をまとめやすくなります。
また、退去後の工事を速やかに進めることは、次の入居者を募集する準備にも関係します。
原状回復工事を依頼する際は、必要な工事と不要な工事を整理し、費用と仕上がりのバランスを考えることも重要です。安さだけを優先するのではなく、物件の状態や入居者募集への影響も踏まえて検討しましょう。
4．物件の状態を把握し、今後の運用を考えやすくなる
賃貸物件は、所有しているだけで収益が維持されるわけではありません。築年数の経過に伴う設備の劣化や、周辺環境の変化などにも対応する必要があります。
管理会社から入居状況や修繕履歴、建物の状態などについて報告を受けることで、今後必要になる対応を検討しやすくなります。
ただし、管理会社に委託すれば必ず空室がなくなる、修繕費が安くなるというわけではありません。管理会社の対応範囲を確認し、必要な情報を共有しながら賃貸経営を進めることが大切です。
賃貸管理会社に依頼すると費用はいくらかかる？
管理会社への委託を検討する際に、気になるのが管理委託料ではないでしょうか。
賃貸管理の費用は、管理会社や委託する業務の範囲、物件の条件などによって異なります。家賃に対する一定割合で設定される場合もあれば、戸数や業務内容に応じて料金が設定される場合もあります。
例えば、月額家賃の5％が管理委託料という契約であれば、家賃8万円の部屋1室について、単純計算では月額4,000円です。
ただし、これは計算例であり、実際の料金や課税関係、計算対象となる家賃の範囲は契約によって異なります。
また、管理委託料とは別に、次のような費用が発生する場合があります。
- 退去後の原状回復工事費
- 設備の修繕費用
- 共用部分の清掃費用
- 定期点検や専門業者への委託費用
- 入居者募集や契約手続きに関する費用
管理会社を比較する際は、月額の管理委託料だけでなく、追加費用の有無や修繕費の承認方法なども確認しておきましょう。
管理委託料が安くても、必要な業務が含まれていなければ、別途手配や費用負担が発生する可能性があります。反対に、費用が多少高くても、対応範囲が広く、オーナー様の負担を減らせる場合もあります。
大切なのは、金額だけで判断せず、支払う費用に対してどのようなサービスを受けられるのかを確認することです。
失敗しない賃貸管理会社の選び方
管理会社によって、得意とする業務や対応体制は異なります。長く付き合うことになるからこそ、契約前に次のポイントを確認しておきましょう。
1．管理業務の範囲が明確になっているか
入居者対応、家賃管理、退去精算、修繕手配、建物巡回など、どこまで対応してもらえるのかを確認します。
特に、退去後の原状回復工事や空室対策まで任せたい場合は、その業務が管理委託契約に含まれているかを確認することが重要です。
2．修繕費用や追加料金の説明が明確か
設備の修理や原状回復工事では、費用が発生します。
見積もりの提示方法、オーナー様への事前承認の有無、緊急時の対応範囲などを確認しておきましょう。費用の内訳を分かりやすく説明してくれる会社であれば、修繕の必要性も判断しやすくなります。
3．報告や連絡がスムーズか
入居者からの問い合わせや修繕の進捗、家賃の入金状況などについて、どのように報告してもらえるのかを確認しましょう。
問い合わせへの返答が遅い、報告内容が分かりにくいといった状態では、オーナー様が物件の状況を把握しにくくなります。
管理を任せるからこそ、必要な情報を適切に共有してもらえることが大切です。
4．空室対策や原状回復について相談できるか
賃貸経営では、入居中の管理だけでなく、退去後に次の入居者を確保するための対応も重要です。
募集条件の見直しや室内設備の改善、原状回復工事の内容などについて相談できるかを確認しましょう。
特に、空室が長引いている物件や築年数が経過している物件では、管理と修繕の両面から対策を検討できる会社が相談先の候補になります。
5．物件のある地域に詳しいか
賃貸需要や家賃相場、入居者が求める設備などは、地域によって異なります。
堺市で賃貸物件を所有している場合は、堺市周辺の賃貸市場や地域ごとの特徴を踏まえた相談ができるかどうかも確認したいポイントです。
地域に根差した管理会社であれば、物件の立地や周辺環境を踏まえて、募集条件や管理方法を検討しやすくなります。
自主管理から管理委託へ切り替えた方がよいケース
これまで自主管理を続けてきたオーナー様でも、所有物件や生活環境の変化によって、管理方法を見直した方がよい場合があります。
例えば、次のような状況です。
- 入居者からの電話や問い合わせに対応する時間が取れない
- 仕事や家庭の事情で、すぐに現地へ行けなくなった
- 複数の物件を所有するようになり、管理が追いつかない
- 修繕業者の手配や見積もりの比較が負担になっている
- 退去後の工事や入居者募集の準備が遅れがちになっている
- 家賃の入金確認や契約更新の管理が煩雑になっている
このような悩みがある場合は、すべてを自分で対応し続けるのではなく、管理業務の一部または全部を委託する方法も検討できます。
なお、管理委託へ切り替える際は、既存の賃貸借契約や管理契約の内容を確認し、入居者への連絡、家賃の送金先、鍵や書類の引き継ぎなどを計画的に進めることが大切です。
最初からすべての業務を任せることに不安がある場合は、どの業務に最も負担を感じているのかを整理し、希望する対応範囲を管理会社に相談してみるとよいでしょう。
堺市で賃貸物件の管理にお悩みならグリーンプロパティへ
賃貸経営を安定して続けていくためには、入居者対応や家賃管理だけでなく、退去後の原状回復や修繕、次の入居者を迎えるための準備まで、状況に応じて対応していく必要があります。
株式会社グリーンプロパティでは、賃貸管理と原状回復工事をまとめて相談できる体制を活かし、オーナー様の賃貸経営をサポートしています。
退去後の工事を進める際には、必要な対応を整理し、次の入居者募集に向けた準備を円滑に進めることが大切です。管理と工事を別々に手配することに負担を感じているオーナー様にとって、窓口をまとめられることは検討材料の一つになります。
「現在の管理会社の対応に不満がある」
「自主管理を続けるのが難しくなってきた」
「原状回復工事の費用や手配を見直したい」
「空室対策も含めて管理方法を相談したい」
このようなお悩みがございましたら、一度、現在の管理状況を整理してみませんか。
管理会社を変更するべきか迷っている段階でも、まずは何に困っているのか、どの業務を任せたいのかを明確にすることで、今後の方向性を考えやすくなります。
堺市を中心に賃貸物件の管理や原状回復について相談先をお探しのオーナー様は、株式会社グリーンプロパティまでお気軽にご相談ください。
賃貸物件の状況やご希望を伺いながら、管理方法を見直すためのお手伝いをいたします。
まとめ
賃貸管理会社は、入居者対応、家賃管理、退去精算、修繕手配、建物の維持管理など、賃貸経営に関わるさまざまな業務を担います。
管理会社に委託することで、オーナー様自身が対応する時間や手間を減らし、物件の管理状況を把握しやすくなるというメリットがあります。
一方で、管理委託料や追加費用が発生するため、委託する業務の範囲や費用、報告体制などを事前に確認することが重要です。
自主管理を続けるか、管理会社に委託するかは、物件の状況やオーナー様のご事情によって異なります。現在の管理に負担を感じている場合は、管理方法を見直すことも一つの選択肢です。
堺市で賃貸物件を所有されているオーナー様は、入居者対応や修繕、原状回復などのお悩みを整理し、ご自身の賃貸経営に合った管理方法を検討してみてはいかがでしょうか。
