賃貸経営をしていて、最も胃が痛くなる瞬間。
それは退去時の「原状回復費用の見積もり」を見たときではありませんか？
「1DKでこんなにかかるの？」
「この壁紙の汚れ、入居者に請求できないの？」
原状回復には「費用の相場」と「負担のルール（ガイドライン）」という2つの重要な要素があります。
この2つを正しく理解していないと、相場より高い工事費を払わされたり、本来請求できるはずの費用をオーナー様が被ることになったりしてしまいます。
この記事では、堺市の不動産管理会社として数多くの現場を見てきたグリーンプロパティが、最新の原状回復費用の相場と、損をしないためのガイドラインの知識を解説します。
【間取り・部位別】原状回復費用の相場一覧
まずは、適正な価格感（相場）を知ることから始めましょう。
管理会社から送られてきた見積書と照らし合わせてみてください。
間取り別の総額目安（クロス全張替え＋清掃の場合）
| 間取り | 広さ | 相場（目安） |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K | 〜25㎡ | 5万〜8万円 |
| 1LDK・2DK | 〜40㎡ | 10万〜15万円 |
| 2LDK・3LDK | 〜60㎡ | 18万〜25万円 |
部位別の単価相場
- クロス（壁紙）張替え: 800円〜1,200円 / ㎡
- クッションフロア張替え: 2,500円〜4,000円 / ㎡
- ハウスクリーニング:
- 1R/1K: 2.5万〜3.5万円
- 1LDK: 3.5万〜4.5万円
- 2LDK: 4.5万〜6万円
- エアコン内部洗浄: 8,000円〜12,000円 / 台
ポイント: もし見積もりの単価がこれより大幅に高い場合（例：クロス単価が1,500円以上など）、それは管理会社のマージンが過剰に含まれている可能性があります。
「これってオーナー負担？」ガイドラインの基本
費用が高いと感じるもう一つの原因は、「本来は入居者に請求できる修繕まで、オーナー負担にされている」ケースです。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、基本的な考え方を整理しましょう。
オーナー様が負担すべきもの（経年劣化・通常損耗）
普通に生活していて自然に汚れたり壊れたりしたものは、家賃に含まれていると考えられ、オーナー負担となります。
- 日焼けによる畳やクロスの変色
- 家具を置いていた床のへこみ
- テレビ裏の電気焼け（黒ずみ）
- 次の入居者のための鍵交換費用
- 設備（エアコンや給湯器）の寿命による故障
入居者に請求できるもの（故意・過失・善管注意義務違反）
入居者の不注意や手入れ不足で発生した損耗は、入居者負担となります。
- タバコのヤニ汚れ・臭い（※全張替え費用を請求できる可能性大）
- 引越し作業でつけた壁や床の傷
- 飲み物をこぼして放置したシミ（カビ）
- 掃除を怠ったことによる水回りの水垢・油汚れ
- ペットによる柱のキズや臭い
管理会社によっては、トラブルを避けるために「弱腰」になり、入居者に請求できるものまでオーナー負担にしてしまうことがあります。
「この汚れはガイドライン上、入居者負担ではありませんか？」と、管理会社にしっかりと確認することが大切です。
原状回復費用を劇的に安くする2つの方法
相場を知り、負担区分を明確にしてもまだ高い……。
そんな時に費用を抑える具体的なテクニックです。
「アクセントクロス」や「部分補修」を活用する
壁紙が汚れているのは一面だけなのに、部屋全体を張り替えていませんか？
汚れた一面だけを「アクセントクロス（色付きの壁紙）」に張り替えることで、費用を1/4に抑えつつ、デザイン性を高めて「入居が決まりやすい部屋」にグレードアップできます。
「自社施工」の管理会社を選ぶ（最強のコストダウン）
これが最も効果的です。 一般的な管理会社はリフォームを外注するため、どうしても中間マージンが発生します。
一方、自社で職人を抱えている管理会社（当社のような）であれば、マージンがカットされ、相場よりも20〜30%安い価格で施工が可能です。
- 例：2LDKの原状回復
- 一般的な管理会社（外注）：25万円
- グリーンプロパティ（自社施工）：18万円
この差額7万円は、そのままオーナー様の利益になります。
まとめ：適正価格と正しい知識で利益を守ろう
原状回復費用は、知識があるかないかで数十万円の差が出ることがあります。
- 見積もり単価が相場から逸脱していないかチェックする
- ガイドラインに照らして、負担区分が適正か確認する
- そもそも「工事が高い管理会社」ではないか見直す
もし、「今の管理会社の見積もりに納得がいかない」「もっと安くできる方法はないか」とお悩みなら、グリーンプロパティにご相談ください。
私たちはリフォーム会社からスタートした管理会社です。
「他社の見積もり診断」も無料で行っておりますので、セカンドオピニオンとしてお気軽にご活用ください。
あなたの利益を守る最適なプランをご提案します。
＼他社見積もりの診断も受付中／
